売却の手引き

査定のご相談から引渡しまでの流れについてご説明します。

１．価格査定の依頼をします

査定価格とは通常、査定日現在の売却が可能な価格のことです。お電話・メール・不動産簡易査定システムなどで、簡単な状況をお聞かせ下さい。 また、実際に現地を詳しく拝見させて頂く必要がございます。上記をもとに、近隣の相場や、過去の売買事例を参考にして査定価格を算出いたします。

２．売却価格の決定をします

査定価格をもとに売主様の希望価格と比較して実際に販売を始める売却価格を決定します。市場より高く価格設定しても、成約の見込みが低くなり販売までの期間がかかります。また、その間に価格の低下なども考えられます。早期売却を考えているならば近隣の市場よりも少し安めの価格設定をするなど不動産業者と相談してみましょう。また、価格の交渉があったときの為に売却最低限度の価格条件なども決めておきましょう。

３．媒介契約の締結を行います

お客様の売却をお手伝いをさせて頂く為の、委任関係の書類です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類がありますが、 どの媒介契約を利用しても仲介手数料(媒介報酬額)は同じです。それぞれの媒介契約の詳しい内容については山菅不動産にお問合せ下さい。

４．山菅不動産が販売の為の営業活動を行います

ホームページ、折込チラシ、ポスティング、オープンハウスなどの営業活動を行います。 広告媒体を使用しますので、費用がかかりますがそれらは全て仲介手数料に含まれます。(売主の依頼による特別な広告は、別途費用が掛かる可能性があります。)

５．現地案内を行います

現地案内希望のお客様が現れたら現地を案内させて頂きます。 購入の検討に値するかどうかは、まず物件の第一印象で判断する買主様が多いので、建物の内外部の清掃、整理整頓、などのお客様を迎える準備が必要です。物件の購入希望のお客様がいらっしゃいましたらお申込みを頂き、売主様へ御連絡させていただきます。

６．売買条件の交渉

購入希望のお客様が価格、設備等の条件を検討します。売主様が決めた最低条件以上であれば成立すると思われます。

７．不動産売買契約の締結をします

売買契約は、大体不動産業者の会社等で、買主様と売主様、それぞれの仲介業者の立会いで行われます。その際、買主のお客様には安心、安全の取引の為に宅地建物取引主任者が重要事項説明書、不動産売買契約書などの書類を説明をした上で売主、買主が内容を確認して、書類に署名、捺印をします。その時に手付け金を受領します。不明な点・納得できない点は必ず確認しましょう。

８．引渡の準備をして頂きます

引渡し後のトラブルを未然に防ぐために、売主・買主双方で、物件の状態についての最終確認をします。もし、補修等の箇所があれば、物件の引渡しまでに修理します。但し、築年が経過した中古住宅などは現状での引渡しが多いです。権利証・実印・印鑑証明・住民票等が必要です。

９．決済・登記・引渡し(鍵渡し)を行います

残代金等の精算と、物件の引渡しは必ず同時でなければなりません。売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合は、残りの債務を精算して、抵当権を抹消しておかなければなりませんので、司法書士に依頼します。（通常、買主の売買代金で債務の清算をして、所有権移転と抵当権抹消を同時に行う同時抹消でする事が多いです）。あとは、固定資産税の日割り計算、不動産業者に媒介報酬料、司法書士に抵当権の抹消費用などの支払いを行い、関係書類を買主に渡し、残金の入金を確認したら、鍵を渡して、無事終了となります。

不動産売却の際の注意事項

１．事前に必要書類の確認をしておきましょう

・ 権利書（登記済み権利書）の確認
・ 建築確認通知書の控・工事の完了検査済み書の書類の有無の確認(建物がある場合)
・ 購入時の売買契約書、領収書（売買物件、媒介報酬料、登記費用等）の確認(税金の面で、取得費等の計算が必要です。)

２．敷地の境界を明確にしておく

境界杭などが無い場合は、新たに測量して敷地の境界を確定しなければならない事があります。 土地を切り売りする場合も、測量して分筆登記をする必要があります。

３．住宅ローンで借入をしている時は、元金の残りを金融機関に確認する

住宅ローン等の借入があるときは、住宅ローンを申込んだ金融機関の窓口に引渡し予定日現在の借入残高及び事務手数料等の確認することが必要です。（売却価格を決定する際に重要になります。）

４．不動産の売却内容を確認する

販売事例が古いと査定価格より実売価格が下がる場合もあります。また、査定価格は近隣の同程度の販売物件より少し低くなります。自分の家を客観的に見ることが必要です。その際、売却内容の検討を十分する必要があります。

５．付帯物設備等がある場合

照明器具やエアコン、カーテン等の付帯設備など付けて売却するときは、書面で決めておきます。それがセールスポイントになり購入希望者の判断材料のひとつになります。

６．売主の瑕疵担保責任について

たとえ中古住宅であってもその不動産に瑕疵（隠れた傷、雨漏り・白蟻の被害・給排水設備の故障・建物の主要構造部の木部の腐食等）があった場合、売主は修復の義務が発生します。事前にこれらの確認や点検が必要です。但し、現状で瑕疵がありその旨を買主に伝えて、買主がそれを承知で購入した場合は、売主に瑕疵担保責任はありません。

７．売却した年の翌年に譲渡所得の確定申告をします

マイホーム売却の3000万円の特別控除や買い換えの特例の適用、売却損がある場合の所得税還付などは、確定申告をしないと適用されません。

売却にかかる諸費用と税金の一覧